Immobilien-vermarktung

Hierzu gibt es verschiedene Verfahren, wie das Sachwert-, Ertragswert- oder auch Vergleichswertverfahren. Die Wahl des Verfahrens hängt einerseits von der Art der Immobilie, aber auch andererseits stark von der potenziellen Käuferzielgruppe ab. Das Problem der Onlinebewertung: Eine Immobilienbewertung durch Portale im Internet dauert ca. drei Minuten. Sie geben einige Parameter ein und erhalten sofort einen Verkaufspreis bzw. eine Verkaufspreisspanne. Der angegebene Verkaufspreis ist nur ein theoretischer Wert und kann enorm vom tatsächlichen Wert abweichen. Es werden also die Durchschnittspreise aller ähnlichen Immobilien verwendet, die in den letzten Jahren in Ihrer Nähe verkauft wurden (Vergleichswertverfahren). Erschwerend kommt hinzu, dass lediglich die Anbietungspreise der vergleichenden Immobilien herangezogen werden und nicht die Endpreise, zu dem die Immobilien letztlich verkauft wurden. Der aktuelle Zustand, ein Sanierungs- oder Modernisierungsstau und viele andere Faktoren, die den Preis der Immobilie bestimmen, können gar nicht berücksichtigt werden.

Ein Sachverständiger oder Immobilienmakler werden nie eine endgültige Verkaufspreisabschätzung abgeben, ohne die Immobilie ausgiebig persönlich begutachtet zu haben. Je nach Größe und Zustand kann ein Vorort-Termin zwischen einer und drei Stunden oder sogar länger dauern. Hinzu kommt die Sichtung und Analyse aller relevanten Unterlagen (Bauakten, Genehmigungen, Pläne und Skizzen usw.). Wenn Sie diese nicht vollständig zur Hand haben, müssen Gutachter oder Makler diese bei den zuständigen Bauämtern einsehen, wozu sie von Ihnen eine Vollmacht benötigen. Seien Sie vorsichtig bei einem Immobilienmakler, der Ihnen nach kurzer Besichtigung und ohne Akteneinsicht einen exakten Verkaufspreis nennt.

Wenn ein Immobilienmakler beauftragt wird, schließen die beiden beteiligten Parteien einen Maklervertrag ab. Bei erfolgreicher Vermittlung des Objekts erhält der beauftragte Makler seinen Lohn in Form einer Maklerprovision. Die Höhe der Provision hängt dabei von verschiedenen Faktoren und wird prozentual auf Grundlage des vermittelten Immobilienwertes berechnet.

Je nachdem, ob es um die Vermietung oder den Verkauf einer Immobilie geht, ist die Frage, wer die Maklerkosten zu tragen hat, unterschiedlich zu beantworten.

1. Durch einen qualifizierten Alleinauftrag verpflichtet sich der Makler zu Aktivitätsnachweisen und er kann nur Provision bekommen, wenn er seine Verkaufsaktivitäten nachweist.
2. Sie müssen in einem absoluten Nachfragemarkt die potenziellen Interessenten selektieren, die Zielgruppe sehr genau herausarbeiten, um den Verkaufserfolg und auch einen angemessenen Preis nachhaltig zu sichern.
3. Rechtssicherheit im Verkauf. Der Makler muss „Nachteile“ einer Immobilie in der Analyse erkennen. Und somit vorab Rechtsstreits aus dem Weg zugehen.
4. „Rundum-sorglos-Paket“ – von der Bestandsanalyse der Ausgangssituation bis zum Notartermin inklusive Schlüsselübergabe sind alle Kosten und Aufwendungen planbar über der Maklerprovision abgedeckt.

Falls möglich, sollte das geschehen. Es muss jedoch unterschieden werden, ob die Immobilie noch bewohnt wird oder leer steht. In beiden Fällen ist es sinnvoll, bestehende Mängel wie bspw. die defekte Heizungsanlage oder Schäden am Dach zumindest reparieren zu lassen. Was bei einer bewohnten Immobilie unmöglich ist, nämlich das Mobiliar zu entfernen, sollte bei einer unbewohnten Immobilie unbedingt erfolgen. Beispiel: geerbte Immobilien.   

Der Immobilienkaufvertrag verpflichtet Sie als Verkäufer, die Immobilie dem Käufer frei von Sach- und Rechtsmängeln zu übergeben (§ 433 BGB). Näheres regelt regelmäßig der Kaufvertrag. Standardmäßig verkaufen Sie die Immobilie „gekauft wie gesehen“ und schließen damit Gewährleistungsansprüche für normale und normal erkennbare Mängel aus. Der Käufer erwirbt die Immobilie also so, wie sie steht. Als Immobilienverkäufer haften Sie allerdings dann, wenn Sie Mängel kennen, die ein Interessent bei der Besichtigung nicht ohne Weiteres erkennen kann, sodass er auf Ihre Information angewiesen ist. Beispiel: Der Keller Ihres Hauses ist feucht. Vor der Besichtigung überstreichen Sie die feuchten Stellen mit weißer Farbe, sodass der Interessent davon ausgehen muss, dass der Keller trocken ist oder Ihr Haus steht unter Denkmalschutz.

Unser Rat ist: wenn es sich vermeiden lässt, besser nicht. Sie sollten dem besichtigenden Makler vertrauen, er kennt Ihre Immobilie und hat die Erfahrung, den „richtigen Ton“ zu treffen. Da der Verkauf einer Immobilie für den Eigentümer häufig eine emotionale Angelegenheit ist, wird der Interessent in manchen Fällen entweder mit der dreistündigen Historie der Immobilie und all ihrer Bewohner „unterhalten“ oder es schlägt ihm„Feindschaft“ entgegen. Hier gilt: vor allem negative Emotionen haben verkäuferseitig bei einer Besichtigung nichts verloren.